房屋是香港社会问题的重中之重。近来香港楼价已经从高位下跌近两成，对社会的负面冲击也开始浮现。港府于是在上个月底公布的《施政报告》中宣布放宽三项住宅买卖限制措施，至今不经不觉已满一个月。

纵观市场反应，港人在楼市“减辣”后的信心略有增强。以一手住宅市场为例，买家在10月份《施政报告》公布后入市的步伐明显加快。截至11月21日，该月共有441起成交个案，超过10月全月的344起，并创下三个月以来新高。 二手住宅市场方面，交投同样有所增加。例如深受首次置业人士欢迎的元朗区，本月至今的成交数量就比10月同期、即《施政报告》前飙升近四成。 但楼市成交量增加并不意味着楼价也跟着回升。在《施政报告》发表的那一个星期，反映香港最新二手住宅价格走势的中原城市领先指数上升0.23%，终止了过往四周连续下跌，反映“减辣”的确给寂静的市场带来了一点希望。岂料最新公布的中原城市领先指数又下跌1.46%，跌幅为逾三个月以来最大，重返六年半前即2017年的水平。 种种迹象显示，“减辣”措施的实际效果并不如外界预期的大。大部分港人对楼市前景依然抱审慎心态，不敢贸然入市，以致楼价继续下跌。最近一段日子，不少人都埋怨港府的楼市“减辣”措施力度不够，无助刺激楼价回升。 然而，楼市问题严格而言就是经济问题。楼市走势与经济大环境有着密切的关系。香港楼价持续下跌，与其说是港府的“减辣”措施成效不彰，不如说是目前香港的经济状况出现了结构性问题，导致楼价欠缺上升的动力。 首先，香港进出口在过去一年多持续下跌，直至上个月才略为好转；投资方面在第二季也有所减慢。在推动香港经济复苏的“三头马车”之中，眼下只依靠消费支撑。可香港零售市场在疫情通关后依然表现疲软，对经济的帮助不大。 因此，除了港府早前已因应经济数据疲弱、下调了今年全年经济增长预测至3.2%，多家大行也有类似的做法。例如恒生银行上星期就表示基于数据逊预期，将香港今年经济增长预测由4%调低至3.3%。金融市场对香港经济前景普遍欠缺信心，楼市也自然反弹乏力。 其次，近年美国接连加息，促使香港利率持续高企。一方面，香港的楼价下跌，令市民置业的首期成本减少；但在另一方面，由于利息大升，意味买楼人士每月供楼的支出金额大增。这也是许多港人至今仍然不敢买楼的主要原因。 更甚的是，目前香港银行的存款利率普遍高达5厘。市民把现金存放在银行做定期存款，每年“无风无浪”就可以收到5厘的利息收入。相反，买楼租金回报率最多只有3厘。眼下并不是买楼收租的好时机。部分有房的投资者甚至把住宅单位售出，然后把现金存到银行做定存投资。在此情况下，香港楼价也难有上升的空间。 当然，也有意见认为“减辣”措施将会发挥正面作用，其中一个最主要的推动力是由于大量的中国内地专才来港。根据港府最新公布的数据，目前已有数万名专才通过人才计划到香港生活和工作。根据“减辣”措施，这批人在香港置业不再需要预备一笔大资金预缴税款，可以获得和香港人首次买楼时的同样待遇。假如当中有一至两成人考虑买楼，将会对香港物业市场带来强大的支持力。 问题是，香港楼市的前景愈来愈不被外界看好，也影响了这些人的置业意欲。据港府周一公布的数字显示，官方发表《施政报告》至今，只收到132起有关“先免后征”的申请个案，反映“减辣”措施的吸引力并不是那么大。 事实上，今年年初全球复常后，香港和中国内地经济并没有如外界预期般出现强烈反弹，反而持续低迷。如果说以前香港楼市面对的是“过热”问题，太多热钱涌来炒高了香港房价，现在香港面对的是“过冷”问题。由于加息、经济不景气等一连串不利因素，香港整体楼价下调的压力愈来愈大。 本来，香港楼价下跌对社会不失为好事。香港多年来一直位居“全球房价最高城市”的榜首。香港打工仔置业负担沉重，要不吃不喝20年才能买到一个小小的单位。楼价下跌，市民更容易置业。但楼价再下跌的话，就会对香港经济带来严重的影响。毕竟房地产业对香港经济的贡献举足轻重，近来连续有两幅地皮流标，已对港府库房收入带来巨大的财政压力。 港府在上个月《施政报告》中不肯大刀阔斧地撤销楼市“辣招”，个中原因是担心一旦“全撤”，楼价或会飙升。不过，从过去一个月“减辣”后楼价的低迷表现来看，这个忧虑似乎有点多余。明年港府宣布全面“撤辣”的概率应该是越来越高了。