来源：三联生活周刊

作者：谢九

中国的房地产市场正在迎来一场前所未有的深刻变局。无论对于中国经济还是普通民众，这场变革风暴都将带来重大影响。 

20年前，中国确定了房地产对国民经济的支柱性地位，住房供应不再以保障房为主，而是“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，由此开启了轰轰烈烈的住房市场化之路。住房，无论在中国经济的舞台，还是普通民众的生活，就此成为不可或缺的重要角色。

从积极的角度来看，中国的住房市场化改革，拉动了中国经济的高速发展，同时也解决了民众的住房短缺问题，按照央行的数据，中国城镇居民每户家庭拥有住房已经达到了1.5套。

但与此同时，住房过度市场化，也带来越来越多的负面影响。高房价给民众带来了沉重负担，而对中国经济而言，房地产也从当初拉动增长的火车头，变得越来越挤压其他行业的生存空间。从国际上来看，没有任何一个国家能够靠房地产成为真正的经济强国。而且，房地产业的巨额负债，也对中国经济的安全带来了巨大隐患。房地产发展路径转型，对于中国而言已经势在必行。

最近几年，中国开始重新思考住房过度市场化发展的利弊，从中央到地方政府，都在淡化房地产的经济支柱地位，转而将越来越多的资源向保障房倾斜。经过了20年的住房市场化之后，中国正在进入一个保障时代。

一向引领改革风气之先的深圳，成为中国第一个转型的地方城市。2020年8月份，深圳市公开提出，将来让深圳市60%的市民住在政府提供的公共住房。

让超过一半的市民住进公共住房，这意味着保障房已经取代了商品房的地位，将来在深圳成为住房供应的主流。过去20多年，在中国住房市场化的浪潮中，深圳一直是中国楼市的风向标，房价也高居中国之首，现在，深圳明确提出向新加坡模式转型，对于中国其它地方城市释放出了极强的示范效应。

在中央层面，对于保障房的探索也逐渐成型。2016年那一轮房价大涨之后，中央提出“房住不炒”，随后几年，中国经济虽然历经各种挑战和压力，但是再也没有重启刺激楼市的老路，房地产逐渐退出了中国经济的舞台中央。

在房地产的经济色彩逐渐淡化之际，保障房的建设力度越来越大。中国的保障房建设经历20多年的摸索，今年确立了最新的发展模式和体系。

今年6月份，中国国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中提出“需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。”这是在国家层面第一次明确了中国保障房体系的顶层设计。租售并举的体系，可以依稀看到新加坡和德国保障房模式的影子。

8月31日，在中国国新办举行的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，“十四五”期间，住建部将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

随着中国逐渐进入保障房时代，对于普通民众而言，生活方式也将迎来重大变化。对很多还没有买房的民众，保障房时代的最大意义，意味着住房负担将大大降低，在过去住房市场化为主的时代，很多普通民众难以支付高昂的房价，也没有办法享受便宜的保障性住房，住房成为生活中最沉重的压力。

随着将来保障房比例越来越高，很多中低收入人群，都可以通过保障房来解决住房问题。当民众从住房的大山下解脱出来，也可以有更多的余力进行其他消费，这不仅能大大提升生活质量，对于中国经济向消费转型也具有极大意义。

过去几十年，房子不仅成为中国人最重要的话题，更重要的现实意义在于，房子还是民众财富最重要的载体，未来随着保障房体系崛起，住房作为财富载体的重要性也将大大降低。

过去楼市是民众财富的重要载体，有没有房子，有多少套房子，在很大程度上决定了一个家庭的财富水平。随着房价持续大涨，楼市也加剧了中国的贫富分化。

2020年底，中国消除了绝对贫困人口，下一步的目标就是要减少贫富分化，实现共同富裕。当前，共同富裕已经成为中国的重要发展目标——到“十四五”末，全体人民共同富裕迈出坚实步伐，居民收入和实际消费水平差距逐步缩小。

在共同富裕的目标之下，楼市将成为再分配的重要工具。10月23日，中国全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，房地产税的推进在一度放缓之后突然提速，和共同富裕的目标息息相关。一手抓保障房，一手抓房地产税，未来中国房地产市场的大格局已经清晰可见，这幅画面和过去20年已经完全不同。

在共同富裕的大背景之下，楼市在财富分配领域的角色将发生重大变化。当楼市成为共同富裕的路径，对于民众而言，继续将住房作为人生最重要的资产配置，显然已经不再合适。

按照央行的统计数据，中国民众过去将7成资产配置在房产，2成资产配置在股市等金融资产，未来这两者的比例可能会逐渐逆转，配置房产的比例逐渐下降，而对股市等金融资产的投资比重逐渐上升。随着中国进入保障房时代，住房终将回归到居住属性，财富增值的能力将越来越弱。