来源：明报

明报社评

劏房租务管制方案，香港政府同意将续租加租上限，由15%下调至10%，有业主代表扬言政府“偏帮租客”，现实是劏房户缺乏选择和议价能力，面对无良业主开天索价，往往任由宰割。落实劏房租管，本质就是保障弱势穷人，多向劏房户倾斜是必然，续租加租上限下调至10%，其实已很温和，只有存心剥削但求赚到尽的业主，才会觉得新建议是“倒行逆施”。今年4月政府提出劏房租管，部分业主趁立法未落实，向劏房户提出加租，关注团体表示近月收到不少求助个案，突显规管劏房“起始租金”的必要。当局以现阶段缺乏数据为由，未将“起始租金”建议纳入方案之内，无良业主有空子可钻，受罪的依然是劏房户。

调低加租上限护弱势

不设“起始租金”成缺陷

公屋轮候时间愈来愈长，不少基层市民别无选择，唯有租住劏房。现时全港有11万间劏房，住客超过22.6万人。基层市民在租务市场处于弱势，法律保障不足，遇着良心业主，情况还好一点，倘若不幸遇上唯利是图的劏房业主，往往任人鱼肉。诚然，市场定律有求就有供，香港土地房屋问题一日未彻底解决，很难“告别劏房”，然而剥削劏房户情况一日存在，当局就有责任处理。政府强调“不干预市场”多年，无视劏房乱象，直至今年初始见变化。劏房租管研究小组向政府提交报告，建议制定“标准租约”，相关法例修订正由立法会审理，力争今年通过实施。

根据劏房租管原方案，租约首两年业主不得加租，之后租客有权续租两年，业主亦可加租一次，但加幅不可高于15%，又或超出差估署私人住宅租金指数之前两年的百分比变幅，两者以较低者为准。租金指数年增率起落可以很大，近年平均约为5%至6%，高峰时试过达到23%，不少意见认为，容许两年后加租最多15%，这个封顶上限定得太宽，最终政府同意将上限降低至10%。

早前有关注团体调查葵涌区劏房户的情况，发现劏房户平均月租约5000元，相当于他们平均月入（约1.2万元）的四成。比对2015年的同类调查，葵涌区劏房户平均月租增加约36%，但平均月入只增加17%，反映住户入息增加远远追不上租金升幅。虽然劏房租金水平在各区不尽相同，然而上述调查数据应有一定参考价值。有了劏房租管机制，业主续租加租， 一定倾向与上限看齐，以葵涌区为例，容许最多加租15%， 平均月租便会相当于5750元，考虑到失业率偏高，基层薪酬难有改善，届时月租占月入的比例，随时逼近五成。

当然，私人市场跟公营始终有别，规定续租加租上限不得高于通胀，恐怕亦不现实，可是落实劏房租管，为的是照顾基层市民，参考劏房户的月入月租数据，15%这个上限确实偏高，10%是一个相对合理的水平，有业主代表批评当局做法，认为政府“干预市场”、“偏帮租客”，问题是当市场运作明显对弱势一方不利，政府就有责任介入，令游戏规则变得公平一些。

过去20年，经营劏房成为一门本小利大生意，放租者往往不是旧楼年迈小业主，而是连锁式经营者。部分人存心牟取暴利，专门购入旧楼单位劏房出租，由此得来的租金，比起直接出租整个单位，足足高出数倍，这些人根本不是一般“小业主”。说劏房是“香港之耻”，不仅因为劏房居住环境挤迫恶劣，而是它背后所反映的放任资本主义逻辑，将剥削压榨穷人推向极致，当局有责任修正约束，这不是“谁大谁恶谁正确”，也不是“期望没有贫富悬殊”，而是为了令香港资本主义这一制，变得较为人道合理。

政府提出劏房租务管制方案后，有人担心部分业主会趁立法前的空窗期，提早大幅加租，软硬兼施逼劏房户接受，要求政府订立“起始租金”。观乎过去数月发展，有关疑虑似乎并非杞人忧天。观塘劏房众多，有关注团体表示，近月不断收到劏房户求助个案，当中不少都涉及业主加租或“预告”即将加租。

政府一再表示，目前方案不设起始租金，乃是因为“欠缺劏房租金数据”，希望立法会可以先落实草案建议，日后有了更多数据，可再考虑起始租金。不同劏房质素可以相差很远，单以面积或所在地区等去厘定起始租金，确实不大妥当，然而这不等于完全无法制订一套准则，作为起始租金评估方法。政府征收差饷，也能够分区分坐向，向不同单位收取不同费用；设定劏房起始租金，技术层面较为复杂，但并非无法做到。当局可以根据窗户数目、住屋种类、分间情况，连同所在区域和居住面积等，区分劏房质素，再定起始租金；再简单一些，当局可以参考差估署私人住宅市值租金，规定一个单位内所有劏房的租金总和，不得超过其租值特定比例。

起始租金不能避

业主恫吓不足惧

业主代表常恫吓，租管会令大批劏房业主放弃经营，结果是导致大批基层市民无容身之所，然而劏房租金本已与市值租金严重脱节，下调加租上限也好，设定起始租金也好，只是阻止部分业主牟取暴利，实际仍然有利可图，如果当局只因劏房业主要胁，放弃加强管束，未免太过软弱。