来源： 微信公号“刘全战略研究中心”

作者：刘全

2016年开始，本轮房地产调控政策已持续6年之久，但房价仍是越调越高。刘全认为，房地产市场在“房住不炒”的主基调指引下，调控政策已从需求端转到供给端，从金融端到土地端不断深化。受房地产调控政策收紧影响，房价涨幅有望收窄。房地产调控从金融端，到土地端调控将延续强管控态势，但并未改变房地产市场的根本利益格局。房地产调控虽然在供给端、需求端和金融端发力，而土地价格持续上涨，仍是房价走高的主要原因之一。

据国家统计局公布数据显示，2021年1-6月份，全国商品房销售面积约8.9亿平方米，同比增长27.7%；全国商品房销售额约9.3万亿元，同比增长38.9%。刘全认为，房地产调控政策坚持稳地价、稳房价和稳预期，已取得明显成效。房地产调控政策的主要目标只是稳房价，并不是真正的针对高房价。房地产调控将强化金融管控，完善房地产“三线四档”金融管理，严控银行贷款集中度管理，全面查处经营贷、消费贷等违规用于购房，以维护房地产市场平稳发展。如果房价下跌，会有很多人破产。

据央行公布的金融数据显示，2020年末人民币房地产贷款余额49.6万亿元，同比增长11.7%。刘全认为，央行持续宽松货币政策，民众购买房产已成为投资首选，造成大量资金流入房地产市场。地方对土地财政的过度依赖有增无减，促进土地价格上涨，导致房价升高预期加强。假如房价普遍下跌，银行就会成为最大的业主，有可能引发系统金融危机爆发。这也是房地产调控政策只“稳房价”，而不能“降房价”的主要原因。

刘全认为，房地产调控政策既要控制房地产行业金融信贷额度、房贷占比， 同时要加强三道红线、房贷集中度管理。全面控制房地产金融风险，已经成为重中之重。首批集中出让土地已完成竞拍，重点城市土地供应端仍有调控空间。随着房地产金融政策收紧，促使房企推盘积极性较高，将进一步支撑市场销售规模维持高位。央行采取房贷集中管理制度，有利于金融机构涉及房地产贷款、个人住房贷款出现稳步下降。