来源：路透社

作者：宿泱韫

中国各地频繁给楼市政策“打补丁”，叠加涉房信贷收紧，一季度以来的调控效果显现，最新房价数据同环比双降至三个月低点，上半年投资、销售增速均进一步放缓，分析人士预计，信贷紧箍咒之下，市场整体预期将进一步回调。

路透根据中国国家统计局周四公布数据测算，6月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升4.7%，环比涨幅收至0.5%；同环比涨幅并均创三个月新低。

稍后公布的上半年房地产投资、新开工、销售面积和销售额同比增速均较前值回落，投资增速从前五月的18.3%降至15%，商品房销售额则从前值的52.4%降至38.9%。

6月新房、二手房房价整体涨幅均小幅收窄，市场保持平稳回调。70大中城市中，新房、二手房上涨城市个数均较上月减少。

“本月市场的回调主要是购房信贷环境收紧所致，特别是部分银行阶段性暂停发放二手房贷款，带动市场预期回调，”贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，杭州、重庆、广州、成都等城市二手房房价涨幅均收窄；二手房指导价持续释放调控效果，深圳二手房价连续第二个月环比下跌，同比涨幅降至10%以内。

他称，从未来角度看，信贷环境收紧，其他城市可能继续跟进二手房指导价，市场整体预期将进一步回调，“预计后期房价整体涨幅继续收窄，局部新房市场热度较高的城市可能面临调控进一步收紧。”

许小乐指出，局部新房市场热度仍较高，西安、杭州等城市一二手倒挂的现象仍明显，新房市场供应不足，新开盘项目去化快且土地市场热度较高，楼市预期仍较强，房价涨幅较上月有所扩大。

经测算，6月70个大中城市中，新建住宅价格指数环比上涨的有55个，远少于上月的62个；持平三个，同上月；下跌为12个，明显多于上月的五个。二手住宅环比上涨的个数则从上月的50个减少至48个。

统计局称，6月一线城市新建和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%（上月为0.7%和0.6%），其中，北上广深新房分别上涨0.9%、0.5%、1.0%和0.5%；二手北上广深分别上涨1.3%、1.0%、0.6%和-0.2%。

二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月均回落0.1个百分点；二手环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅均与上月相同。

“2021年来一系列房地产调控终于见到了初步效果，特别是二手房价格的上涨明显放缓，热点城市开始在二手房管控方面出现明显效果。”中原地产分析师张大伟表示。

他指出，二手房价格6月环比上涨只有48个城市，是年内最低值。北京二手房价格环比涨幅居首，而深圳在上涨23个月后连续两月下调。他认为，随着学区房政策收紧，北京二手房价下半年有望趋稳。

楼市销售高位回调

尽管今年的楼市成交仍在高位运行，但上半年调控政策持续加码和信贷收紧，导致上半年增速开始高位回调。

贝壳研究院高级分析师潘浩称，6月无锡、天津、青岛、广州、海南、北京等15城发布20次房产调控政策，政策持续加码；同时受银行“两条红线”以及一季度房贷额度挤占影响，二季度贷款额度受限，信贷环境收紧，均使得市场逐渐趋于理性。

他并指出，信贷环境收紧对销售回款增速起到抑制作用，同时销售回款又为房企到位资金的主要来源，使得房企资金压力加剧。

统计局数据显示，1-6月房企到位资金为102,898亿元，同比增长23.5%。其中定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为49.7%和23.9%，增速连续四个月下滑。

潘浩称，这与近期信贷收紧相关，据贝壳研究院监测的72城房贷利率显示，6月首套房贷款利率为5.52%，二套房贷款利率为5.77%，分别较1月上浮23和21个基点，同时6月72城房贷平均放款周期为50天，较上月延长2天。

标普信评6月底发布的报告称，尽管房地产开发企业受“三道红线”监管要求的影响纷纷降低表内财务杠杆，以减少自身触及红线的数量，但是行业整体杠杆改善情况有限，且多数房企更倾向于使用增加少数股东权益或者将房地产开发项目移至表外等方式改善并表范围内的财务杠杆。

中国银保监会副部长级干部于学军此前称，城投和大房地产公司最近一两年不断爆雷的确会对金融机构尤其是中小金融机构带来很大的影响，这是下一步面临的风险。