来源：三联生活周刊

作者：谢九

过去一直被“跑路”传言围绕的潘石屹，终于还是出售了中国境内的资产，黑石以大约30亿美元的报价，向SOHO中国发出了收购要约。和去年的首次报价相比，即使收购价打了七五折，潘石屹还是转让了SOHO中国的控股权，最终套现离场。

如果仅从商业层面的因素来看，潘石屹之所以卖掉SOHO中国，主要还是因为公司的业绩越来越差，潘石屹已经无心或者无力回天。2020年，SOHO中国实现营业收入约22亿元，净利润5亿多元，同比减少近6成。

仅仅在10年前，SOHO中国还是中国地产界的龙头企业之一，2007年在香港上市，创下当年亚洲最大商业地产IPO。2010年，SOHO中国的营收高达180多亿元，但是现在，公司的收入萎缩到不足当年的一个零头。上市之初，SOHO中国一度立志5年之内超过万科，但如今不仅离万科越来越远，更是被无数后起之秀超越。全年20多亿元的收入，在如今的地产界已经没有太大的存在感，且不论万科、恒大、碧桂园、融创这些年收入动辄数千亿级别的巨无霸，即使很多中型房企，年销售额也远远超过SOHO中国。

那么，SOHO中国到底是怎么从地产界的一面旗帜，走到今天这个地步的呢？

SOHO中国早年间通过住宅地产挖到第一桶金，后来，潘石屹判断住宅地产已经成为竞争激烈的红海，而商业和办公地产才是广阔蓝海， SOHO中国开始转型商业地产，成为中国商业地产的先行者和领军人物。潘石屹将早期开发住宅地产的经验带入商业地产领域，将办公写字楼分割出售，通过前卫的产品形象设计，加之潘氏夫妇的名人效应和营销能力，SOHO中国的写字楼大受欢迎，很多山西煤老板和江浙的私营企业主成为重要买家。

对于SOHO中国成功的散售模式，潘石屹曾经做过解释，“把大楼看成一个西瓜，在中国的市场中，能买得起一个西瓜的人极少，但如果把这个西瓜切开来卖，能买得起的人就会呈几何数增长，能让更多人分享到我们的产品和资产的升值。”

2007年，SOHO中国在香港成功上市，迎来公司发展史上的一个巅峰。随后几年，无论是潘氏夫妇还是SOHO中国的产品，都成为当时人们关注的焦点和谈资。2011年，演员宋丹丹在微博上连续炮轰潘石屹，“长安街南边那么好的位置，你盖了那么一大片难看极了的廉价楼（建外SOHO），把北京的景色毁得够呛，你后悔吗今天？”“我请你喝拉菲，求你了，别盖了”。虽然这次炮轰事件也是极富争议，但也从侧面印证了当年SOHO中国的网红地位。

2012年，SOHO中国迎来第二次转型，过去SOHO中国依靠散售模式大获成功，但是从2012年起，SOHO中国的盈利模式发生重大变化，不再依靠出售盈利，而是主要依靠出租，靠商业地产的租金盈利，从“开发—销售”转型为“开发—自持”，也正是这一次转型，SOHO开始一步步走向了衰落。

SOHO中国之所以放弃当年成功的散售模式，部分原因在于政策因素的变化。2010年，北京市发布了一份文件，叫做《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，要求“各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。”

既有来自监管的压力，也有自身对房地产行业的判断，SOHO中国开始放弃过去的散售模式，转为自持物业收取租金，但是，过去长于销售的SOHO中国，物业管理并不是其强项，加之中国楼市的租金回报率很低，潘石屹就曾经表示，“美国办公楼租金回报率接近4%，纽约都是5%、6%，中国租金回报率我都不好意思说。”完全依靠租金，已经很难支撑SOHO中国的业绩。

2014年以来，SOHO中国开始甩卖旗下的非核心资产，通过出售资产维持公司利润。在变卖国内资产的同时，潘石屹也开始在在美国和英国等地收购资产。由此，市场上也开始出现“潘石屹要跑路了”“潘石屹要成为第二个李嘉诚”的传言。

去年疫情爆发之后，中国国内写字楼空置率创出新高，SOHO中国旗下很多资产也受到明显冲击，出租率大幅下滑，去年净利润同比下降了近6成。尽管潘石屹多次否认“跑路”传言，不过公司业绩长期萎缩加之疫情冲击以及其他各种因素，使得潘石屹最终还是选择了退出，这一次不再只是变卖几项资产，而是将整个公司甩卖，最终只保留了9%的股权。

在黑石接盘之后，另外一个悬念在于，潘石屹玩不转的SOHO中国，对黑石有何吸引力，SOHO中国在黑石手下能够重现光芒吗？

对于黑石而言，最大的优势在于融资成本，因为美国流动性充裕，通过美元融资的成本极低，对于商业地产，一个百分点的成本差距，就足以转化成巨大的竞争优势。另外，黑石还有丰富的商业地产运营经验，美国人非常擅长运作的REITs（不动产投资信托基金），以及其他证券化方式等，都是盘活存量资产的重要手段。而SOHO中国在京沪核心地带的资产还是非常具有战略价值，加之黑石的收购价格也并不高，对于黑石这样的资本高手而言，一番运作之后，不排除将来大幅提升SOHO中国资产价值的可能性。

随着黑石成为SOHO中国的大股东，潘石屹也基本暂时告别了国内地产界的舞台。和十年前的风光无限相比，如今的退场虽然略显黯淡，不过，只要能够成功套现并且全身而退，无论如何都已经是时代的大赢家。