购买时五证齐全的房子怎么变成了违建！

本文首发于“方彦华律师”微信公众号

    据《新京报》报道，河北省涞水县野三坡景区管委会4月21日下发通知，要求涞水县山水醉别墅区业主3天内搬走个人物品，该住宅区被认定为违建，需要拆除。

    别墅区业主称，他们购买房子时“五证齐全”，房子现已办理了《房屋所有权证》。

    我很纳闷，购买时五证齐全的房子，怎么有可能变成违建？

    违建，就是违法建筑。这些住宅违反了什么法律？

    据相关工作人员介绍，这些住宅违反了《河北省风景名胜区管理条例》。经查，《河北省风景名胜区管理条例》于1996年11月3日通过，此后，于2005年1月9日、2014年9月26日、2016年9月22日三次修正。

    有业主称买房子的时间是2010年，那么房子按照哪次修正的条例被认定为违建？是按照2016年修正的条例，认定业主2010年购买的房子是违建吗？

    什么是合法的房屋？

    房屋有两种形态，在建的和已经建成的。

    对于在建房屋来说，怎么看它是否合法？看是否五证齐全。所谓五证，就是土地使用权证、建设用地规划许可证、建设用地许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。我们购买的房子要是还没有建成，只要开发商能够拿出这五个证，我们就可以认为这房子是合法的、靠谱的。

    已经建成的房子就更简单了，就看它的《房屋所有权证》，有这个证就是合法的。

    在建房屋只要有五证，建成的房屋只要有房本，就不能被认为是违法建筑。

    业主购买了房子之后，房子的建设项目违反了在后修正的法律法规，不能认定为违法建筑。

    有一个古老的法律谚语叫，法不溯及既往。是说，任何法律法规的规定，对于它产生之前的人和事，没有溯及力。这一点，也被我国《立法法》明确规定。《立法法》八十四条明确规定，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作出的特别规定除外。

    根据《立法法》的这一明确规定，在山水醉别墅区业主购买房子之后，除非是为了保护他们利益的特别规定之外，任何在后产生的法律法规只要对他们不利，不得对他们适用。当然不能因为项目违反了后来的条例，而把他们已经取得产权证的房子认定为违建。

    买房子时合法，后来不合法了，怎么处理？

    买房子时合法，就意味着公民合法地取得了房屋所有权，房屋所有权证已经以国家名义对此予以确认。

    新法律法规的出台，是有权机关立法的结果，立法当然会影响财产的归属。

    公民个人合法所有的财产，和后来的法律法规相冲突了，是什么概念？简单地说，可以理解为，国家机关为了公共利益的需要，要把你的个人合法财产征收为国家所有。

    征收，已经有了很完备的程序规定。个人为了公共利益将个人合法财产交出来，自然不能再让个人受到经济上的损失，国家征收会给予充分的补偿。

    也就是说，山水醉别墅区的业主，他们买房时五证齐全，买房后办理了房屋所有权证，房子对于他们来说就是合法财产，就不是违建，为了景区建设需要拆除他们合法所有的房屋，应当给予充分的补偿。

    含糊笼统地说房子违反了后来的什么法规，就要认定为违建，就要限期搬走，就要强行拆除，就是不讲法治，就是耍流氓。