来源：路透社  作者：宿泱韫

中国经济下行压力不减，叠加中美贸易战升级加剧外部风险，令与宏观经济密切相关的房地产也难以独善其身。中国社会科学院的专家们指出，货币政策放松空间逐渐缩小且更注重有效“滴灌”，且“房住不炒”的原则未见动摇，意味着即便在经济承压之际，房地产能获得的支持也不如以往。

社科院城市发展与环境研究所及社科文献出版社周四共同发布的《房地产蓝皮书》预计，今年房地产市场将延续平稳调整的态势，住宅价格整体仍上涨但涨幅收窄，部分重点城市或需加强预警。

“受宏观经济增速放缓影响，预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。”社科院城环所不动产室主任王业强援引蓝皮书指出，商品住房销售增速可能会延续放缓趋势，房价涨幅整体回落，土地交易市场将回归理性，房地产投资增速则将进一步回调。

他表示，中国经济面临下行压力，同时经济不确定性增加，美国货币政策、中美贸易摩擦的升级，这些因素对中国经济不确定性起到不断强化的作用；而今年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，货币对楼市刺激作用相对比较有限。

“中美贸易摩擦对中国经济的影响深远，房地产市场也概莫能外。”他说道。

具体而言，一二线城市适当松动过紧的行政管制措施，在政策边际改善的情况之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积有可能实现小幅增长；三四线城市由于失去强政策托底并且市场需求的明显透支，市场销售有可能重回下行通道。

房地产蓝皮书预计，今年房地产投资增速为6.98%、商品房销售面积同比增速料为-0.35%。统计局最新数据显示，前四月房地产投资增速达11.9%，高于去年的9.5%；前四月销售面积则同比下降0.3%，去年同比增1.3%。

警惕部分城市房价上涨风险

从统计局70个大中城市房价指数来看，房价已经连续四年延续涨势，而社科院蓝皮书预测的全国住宅销售平均价格预计仍会上涨。他们的报告强调，一些重点城市房价涨幅可能会明显超过均值，应加强多层面预测、监测和预警。

据其测算，去年商品住宅平均销售价格增长12.2%，预计今年全国平均增速可能降至7.6%。

“对于一些重点城市来看，房价的涨幅有可能会明显超过我们所预期的水平，应该防止这些重点城市价格刺激引发市场大幅波动。”王业强在发布会上称。

蓝皮书指出，住宅市场去库存基本成功实现预期目标，2019年预测销售面积明显大于竣工面积，可售面积将进一步减少，可能刺激房价上升，今年应在相应城市增加和加快住宅供给。

住房和城乡建设部在4月对六个城市进行预警提示的基础上，最近又对近三个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁四个城市进行了预警提示，以进一步落实房地产市场调控城市主体责任。

政策维稳加分化放权

在政策上，社科院蓝皮书认为今年房地产政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”的原则，但在行业内外部需求因素影响下可能适度放松，其政策基调为“维稳”、“分化”和“放权”。

今年的房地产政策以稳地价、稳房价、稳预期为主基调，社科院城环所原所长牛凤瑞表示，“我的理解是稳不是不变，变是常态，小变是稳，中变也可以视为稳，个别时段有利于解决社会主要矛盾的大变也可以接受。”

他指出，与经济社会发展和收入增长幅度相适应的房价上涨也可以视为稳，少数年度房价同比增幅超过经济发展和收入的增长幅度也应谨慎应对，不宜做出过度反应。月度、季度的环比数据是市场供求双方决策的重要参数，但不宜作为政策调整的依据。

“要吸取以往以短期稳定换来下一轮报复性增长的教训。”牛凤瑞称，房价大涨不可取，但是房价大降于购房者虽是利好，对经济社会发展的总体影响未必好，调控政策应由疲于应对房价变化向构建长效机制转化，由热衷于有形之手的调控向更好发挥无形之手转化。

社科院蓝皮书预计，政策调整以结构化方式进行，各地将充分发挥城市政府的主体责任，自下而上，实行局部试探性微调。一二线城市以保障刚需和改善型需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施；三四线城市区别对待棚改安置，已完成去库存地区将逐步退出或减少货币化安置。

财政部4月底公布的《2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金分配表》显示，今年城镇棚户区计划改造套数仅为285万套，较去年目标的580万套和实际开工的626万套腰斩。

王业强称，随着政策的收紧，中小城市市场的饱和度有所增加，缺乏人口和产业支撑的中小城市房地产市场风险将有所提升。