作者：宿泱韫

来源：路透中文网

尽管是偏安一隅的小城，山东菏泽却因取消限售的一纸通知骤然成为全国瞩目焦点。尽管当地住建局周三傍晚紧急发布说明称只是“取消限制存量住房转让期限”，但菏泽仍被视为全国首个正式官方明确松绑房地产调控措施的城市，并引发是否会有更多地方跟进的猜想。 不过分析人士认为，鉴于中国当前各地楼市情况不一，在坚持“房住不炒”总基调下各地“因地制宜”已是共识，因此菏泽作为三四线城市有较大的调控空间；而对一二线热点城市来说，放松不会那么容易。

“菏泽是个典型的三四线城市，本来对限售等措施有较大裁量权，事件有一定意义，但我不觉得是根本性转折点。”野村中国首席经济学家陆挺表示，随着明年上半年经济下行压力加大，二季度可能会有一二线热点城市对房地产政策进行微调，可能会涉及限价限售的松绑。

他指出，菏泽过去几年棚改力度大，货币化安置比例较高，发展速度快，近期新房销售数据的恶化，当地楼市承压，采取一些放松措施是可以理解的，相对于大城市，其政策调整的空间也更大一些。

菏泽市住房和城乡建设局周二晚发布通知，取消了约一年前颁布的新购住房限制转让措施，并降低市区商品房预售资金监管额度。通知称，最新措施是为了贯彻落实国务院和省、市棚户区改造及房地产有关决策部署，扎实、稳妥推进棚户区改造工作，规范房地产市场秩序，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

此前，菏泽在2017年11月发布关于进一步加强房地产市场调控工作的通知要求，对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满两年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于三年。

昨晚菏泽住建局最新通知一出，立马在社交媒体广泛传播。今日有国内媒体援引菏泽住建局人士称，是根据当地情况制定的政策，“没想到引起这么大的关注”。

周三傍晚该局发布对取消限售的情况说明称，去年11月相关限制措施出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。

“为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住建局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。”该说明指出。 山东省官方媒体--大众网稍早援引山东省住建厅官员称，菏泽住建局并没有向他们进行备案，具体情况他们并不清楚，目前正在调度了解有关情况；而且菏泽出台这一措施，并不说明各城市可以根据自身实际，取消限售措施。 菏泽取消限售的消息周三一度刺激地产类指数上涨，但上涨动力不足，收盘仍跌0.39%，不过跌幅小于沪综指.SSEC的下跌1.05%。

全面松绑仍是奢望

临近年底，中国楼市降温的信号也在增多，地方政府对房价“限涨”的声音开始减弱，零星还有“限跌”见诸报端，最引人注目的莫过于此前深圳对新房售价调整幅度超备案价15%需报备的消息，尽管此举被专业人士视为常规举措，但其中“稳房价”的意图不言而喻。 针对菏泽最新通知，华创证券分析师袁豪点评称，此次菏泽放松限售，对新房市场中的改善型和投资型需求或有一定信心提振，在一定程度上将便于菏泽市主城区以及热点区县的二手房的交易流转，由此便于一手房和二手房交易链条的重新建立，一定程度利好一二手住房的成交，对于市场有一定情绪上的抚慰，但考虑到限售政策更偏向于供给端政策，因而预计对需求提振有限。 “不过更值得关注的是，本次菏泽政策微调为地方首次明文放松，打响‘地方放松第一枪’，其意义大于其本身对于需求的提振。”他写道。 他认为，从近期政治局会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿，地方试探性政策放松已有浮现、多城市房贷利率松动也在继续扩围，预计后续政策环境将逐步改善。 最近两次中央政治局会议均未提及房地产，上次对房地产的表态还在今年7月，当时政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。 不过多数人士仍认为政策变化以稳为主。长江证券宏观固收团队的分析师赵伟报告指出，与传统需求端“总量”政策调整不同，当前地产政策的变化“因城施策”，侧重于“稳”而非刺激经济。 他称，当前，一二线房价总体趋稳、三线及以下库存回归合理区间；“因城施策”思路下，不同能级城市政策变化或将分化。 11月中国70个大中城市新房价格指数同比涨幅创16个月新高，环比升幅则略降；不过，二手住宅继续降温，17城环比价格出现下跌，下跌城市个数较上月进一步增加，其中四大一线城市环比降幅扩大，显示二手房市场拐点已现。

路透最新季度调查结果显示，中国房地产市场明年将步入下行通道，受棚改力度减弱等影响，三、四线楼市将成为明年整体市场的拖累；但另一方面，可能也意味着在总基调从严不变的前提下，房地产调控出现局部放松的空间。