今天，我们花点时间来给大家讨论国内老百姓最关心的房地产市场的问题。

应该很客观地说，现在中国老百姓自己拥有房产的比例在全世界是最高的，但是老百姓的抱怨也是最大的。这是个什么问题？

你们有没有想过，在中国改革开放40年里，中国发生了世界上从未有过的大移民。什么移民呢？就是农民工进城。

在欧洲闹得那么严重的外来移民，也就几十、百万人，中国十多亿人口，农村人口原来占多半，短短40年里，几亿中青年农民——包括一部分他们的家属——离开农村进城，这移民规模超过整个西方现代化史上移民潮或城市化的规模。这么大的规模，竟然没有在中国引起社会动乱和战争，而且生活还大幅度改善，这个才是真正的中国奇迹。

中国的这一奇迹怎么做到的呢？原因就是吸取了当年孙中山的建议，而孙中山的建议也是从一个名叫亨利·乔治的美国思想家那学来的。什么经验呢？就是工业化过程里土地会增值，这增值跟地主没有关系，实际上是整个社会工业化的一个外部效应。那么增值的财富应该归谁？如果要兼顾社会公平，就应该归公，归多数人所有，而不能归土地的所有者——私人地主所有。这个理论，美国早就提出来了，真正能够实行的是中国。

中国过去40年发展迅猛，城市改造非常快，“贫民窟”一个一个被现代化公寓所取代，基本设施——包括水、电、通讯、网络，发展到后来的高铁——都没有大规模外债，也没有引发中国巨额的通货膨胀。那靠的是什么呢？中国经济高速发展的时候，中国的财政收入增加很快，有很大一部分财政收入实际上就是我们今天讲的土地财政。

城市化的发展，以上海浦东为例。浦东本来是农田，现在一下子变成比纽约还要繁荣的金融区或高科技区，土地马上就增值了。增值的收入，地方政府拿了大头做基本建设，改造下一块平民区或者农业区；还有一头虽然是小头，但很大程度上给了地被征走的郊区农民。郊区农民本来收入比城市居民还要低，现在一拆迁，好了，家家都成了百万富翁。这个后果可是非常严重的。

大家说，这不是好事吗？当年报道出来，深圳有的地方农民眨巴眼睛，一拆迁以后，还不只是百万富翁，而是成了亿万富翁。我就问大家，这个财富哪来的？是当地近郊的农民创造的吗？当然不是。是地方政府创造的吗？不完全，地方政府只有规划功能。创造价值的劳动者是谁？恰恰是大规模进城的农民工。但农民工创造了价值，他们只拿到了基本工资，而且这工资相对来说比城市居民的工资还要低。

那么更大的问题是什么？因为中国的发展是不平衡的，有些地区先富，有些地区后富，所以各个地方房产的涨价不是同时的；后富的地区有经验了，因此征地补偿要价越来越高。所以中国的政府越是想好心办好事，帮助农民在失地以后也能过上好日子，给的补偿费越来越高，越来越攀比，政府的财政压力也就越来越大；而得到拆迁补贴的农民既没有学到新技能，也没有找到新工作，反而变成了新的有闲阶级。

所以我认为中国房地产的问题这么严重，实际上涉及到中国政府曾有的一个错误概念。这概念也是受西方主流经济学误导的，认为经济成长的动力不是技术创新，而是拉动消费。怎么拉动消费？就是农民城市化，收入增加，就可以拉动消费。

其实这是完全违背科学规律的。如果消费就能刺激经济增长，那根本不需要工业革命。中国宋代的时候，消费水平有多高？开餐馆、旅馆、游乐场都可以拉动消费，经济就能发展了吗？

所以西方主流经济学拉动消费的理论是荒唐的，而认为城市化本身就能拉动消费，也是不符合事实的。