01观点

2009年与2010年之交，西半山豪宅以天价成交，太古城、美孚新邨等主要屋苑楼价在一年内升三成多。那时或许以为楼市升幅过度，但原来此后十年楼价更“癫”，累计已轻易翻逾一倍。十年过去，“住”仍然为港人最大忧困。公营房屋供应依然滞后，劏房及纳米楼“遍地开花”，安居立命实在谈何容易。过去三届政府对土地及房屋困境束手无策，问题始终在于未有决心撼动固有的既得利益结构，宁愿牺牲低下阶层的福祉。政府是时候“睡醒”正视症结所在，别让房屋问题再延宕十年。

房屋问题这十年如何急剧恶化，社会历历在目。今年7月至9月，40米平方尺或以下住宅的平均楼价指数为每尺15,309元，为2010年的2.6倍，相较之下原来十年前的楼价已相当“温和”。楼价脱缰，发展商更肆意将价就货，十年间“研发”出楼盘面积屡创新低的纳米楼，以“照顾”市民需要，无疑是另一倒退。同时，市民买不起楼自然刺激租务市场，租金指数同样于十年间以倍数上升，未能负担一般私楼租金者更须“下流”至租住劏房。十年前马头围“冧楼”事件，教不市少民初次认知劏房的存在，如今劏房辗转竟已变成居住常态，目前容纳了近20万人。种种现象均指向市民对可负担房屋的殷切需求，十年来公营房屋却供应疲弱，公屋申请宗数由2010年14.5万宗飙升至今年25.7万宗，轮候时间由2年倍增至5.4年。

曾荫权：始作佣者

市民如今的居住惨况，市场运作只是表象原因，探其根本，过去三届政府才是“功不可没”。十年前在任的曾荫权可谓土地及房屋问题的始作俑者，任内虽然带本港楼市走出沙士阴霾，打造自由经济欣欣向荣的虚象，代价却是大幅减少兴建公营房屋，其中一例正是煞停居屋兴建，一手摧毁房屋阶梯，直至2011年才决定复建。更甚者，曾荫权疏于造地，任内并不积极发展土地积谷防饥，虽说目前房屋问题并不可全归咎于无地可用，但曾荫权的“无为”始终为房屋困境埋下祸根。

曾荫权任内并非没有尝试干预楼市，他其实为楼市辣招之父，于2010首推针对短期买卖的“额外印花税”（SSD），其后两届特首亦有彷效以不同辣招管制楼市需求。但若单以为楼市降温衡量，辣招的成效有限，始终公、私营房屋供应乏力，单靠辣招稍稍调控炒卖需求难称有效，更何况税项容易被市场适应，如不辅以其他有力的管制措施，楼价自然高企不下。有不少论者甚至批评辣招扭曲楼市，反倒影响二手楼供应，为楼价火上加油。投机行为本应受到规管、限制，设辣招的本质不应纯粹视作为楼市降温，曾荫权的问题并非引入辣招，而是只引入辣招，而没有对土地、房屋政策作全盘考量及改革

梁振英：小修小补

继任者梁振英大举增加房屋供应量，特别是大增私楼供应地，2016至17年度甚至超额供应近2万伙私楼，似是与曾荫权年代的被动截然不同。但此等努力只见于私楼供应上，公营房屋的兴建依然乏力，未阻公屋轮候数字、时间节节上升。曾被他称为“粒粒皆辛苦”的土地资源，全都倾斜于私人地产市场当中，实际上难惠及低下阶层。

梁振英任内强调“土地问题”，虽重新重视开拓土地供应，惟未敢撼动土地乱局背后的既得利益结构。最为人熟知的例子莫过于横洲公屋争议，政府原拟收回元朗横洲部分棕地兴建过1.7万伙的公屋，惟在乡事势力反对下突然修改计划，暂缓收回有关棕地，并改划范围波及附近的非原居民村落，最终计划第一期的可建成单位仅减至4千伙，其余第二期的1万3伙现更须延期至2033年才能落成。政府并非无地可用，却是不敢向闲置、低效使用的土地“开刀”，不愿开罪背后的既得利益团体。

梁振英口讲要增加土地供应，却不敢撼动社会上的既得利益结构，所能做到的只是小修小补。梁振英任内积极检视政府机构或社区用地（GIC）的用途，希望可藉此找出可利用作住宅发展的土地。此举本意虽好，惟最后不少找出的仅为零碎、细小的地块，政府甚至有意向使用率不低的土地下手，本地足球球会杰志当年刚落成的训练中心就差点惨遭“毒手”。梁振英不愿正视棕地般更重要、实在的土地问题，未敢适度干预市场、甚至挑战既得利益结构，却只盲目“抢地”，可见他始终未能打破自由经济的囹圄。

林郑月娥：未见魄力

林郑月娥主打民生议题上台，曾教社会有所期许，如社会倡议多时的过渡性房屋，前任梁振英均对之嗤之以鼻，但林郑甫上台就准许有关项目，作风的确教人耳目一新。但过渡性房屋本质上终归是聊胜于无的过渡措施，政府要助市民安居，始终须大力兴建永久性的公营房屋，但林郑班子在就连行过渡性房屋也进展缓慢，迄2019年11月仅有600个相关单位，尽管政府计划未来三年提供1万个单位，但其效率根本难以教人信服。

另一方面，林郑上台后矢志重建置业阶梯，分别另设首置上车盘计划与恒常化绿置居项目。楼价水平脱离市民负担能力，政府提供更多类型的资助置业选择纵然合理，但首置上车盘计划至今规模甚少，难以照顾夹心阶层需要。政府强推绿置居项目，更是将长远房屋策略中原订用作出租公屋的单位改作出售用途，惟政府却无意增加整体公屋的供应数量。虽说绿置居可释放绿表家庭的公屋单位，原则上为“一换一”，不会影响可供轮候家庭申请的公屋数量，但房委会收回单位、装修及重新编配等过程需时，势必影响基层户上楼的效率。更甚者，政府改作出售的绿置居单位为面积有限的插针楼，打击购买意欲，去年更疑似有“滞销”的现象，可想而知要释出现有公屋单位难度不低。

林郑不是一无是处。其修改了居屋定价方法，改以市民负担能力计算，与市价“脱勾”，虽说居屋价格依然有可调空间，总算是德政。去年她推动“土地大辩论”，亦可望拓展土地供应。然而，一如以往，其政府执行能力成疑，例如土地大辩论报告出炉前，已率先宣布“明日大屿”计划，希望于大屿山东部填海造地近1,700公顷，被广泛批评借咨询“过桥”，遭公众广泛质疑。再者，能更快解决土地供应的的选项如收回棕地、新界农地等，她未见积极考虑，予人避难取易之观感。

十年过去，房屋问题俨如香港的长期病患，慢性危害市民生活质素。能否治癒，全在于政府愿否正视个中症结。经过反修例一役，林郑矢志要解决社会上的深层次矛盾，特别是研究动用《收回土地条例》收购发展商闲置农地发展公营房屋，似乎在房策改革上带来一点曙光。然而，林郑依然坚持先推动公私营性质的“土地共享计划”，有需要时才动用“尚方宝剑”收回农地，明显仍未敢挑战所谓“地产霸权”。地产商近月陆续“捐地”或象征价租地，虽可谓展示社会责任，但也取令人猜疑是否想换取政府宽松对待。政府能否把握机会解决土地和房屋的深层次矛盾，仍是未知之数。如果政府仍然未能拿出魄力，扬弃自由放任经济的迷思，香港人的安居梦，还要白白消磨几多个十年？