香港楼价2018年升至新高点，平均入息家庭必须不吃不喝21年才有能力买楼。虽然专家预期香港楼价2019年会下跌15%至25%，但仍将是“极度难以负担”。

易锐民 香港特派员

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香港连续九年被评为“全球最难负担楼价的城市”，2018年楼价升至家庭入息中位数的20.9倍（相当于一个家庭21年不吃不喝才能成功买楼），较2017年的19.4倍进一步上升，是有报告以来的最高。

国际公共政策顾问机构Demographia发表报告，形容港人买楼为“严重负担不起”，同时指出，2018年楼价虽有所下跌，专家也预期2019年会下跌15%至25%，但仍将是“极度难以负担”。

是入息中位数3.5倍 美国住房最易负担

Demographia已是第15年统计全球楼价负担能力情况，搜寻八个国家合共309个城市的楼价中位数与家庭年收入中位数，计算需多少年时间的全家总收入才可成功买得一个单位。

调查结果显示，香港去年第三季楼价中位数升至717万港元（124.3万新元），家庭每年收入中位数只有34.3万港元，即买楼负担比例高达20.9倍。

加拿大温哥华排第二，澳洲悉尼排第三，两地楼价对家庭入息中位数比例分别为12.6倍及11.7倍，按年比较分别为持平及下跌1.2倍。至于美国楼价则最可负担，楼价对家庭入息中位数为3.5倍。

去年第二季起 住宅租金回报低于利息成本

报告指出，部分最负担不起的市场过去一年楼价已缓和，部分更出现下跌，但楼价跌幅不足以实际改善住宅的可负担性。在受调查城市之中，香港是唯一中国城市，今年调查并没包括日本。

另一方面，据投资银行野村估计，香港今年住宅楼价将下跌7%，大部分调整将在上半年发生，下半年将保持平稳。

野村的报告指出，自去年第二季起，香港住宅租金出现负利差，即租金回报低于利息成本，预期负利差今年将进一步扩大至负40点子，预计今年住宅租金按年下跌5%，主要由于新落成住宅供应较多。

野村预计，今年香港住宅按揭（抵押）利率只是温和上升，在贷款需求低迷及香港银行同业拆息上升压力纾缓下，估计今年实际按揭利率只升25点子至约3.4%。

住宅供应方面，野村指出，发展商在2013年至2015年期间，当地地价相对较低时买入土地的项目，今年将陆续落成推出，预计供应相当充裕，由于这些项目土地成本较低，相信有较大空间减价竞争。

专家：低利率低税率环境可撑楼市

被誉为“星级地产分析员”的Portwood Capital董事总经理卓百德（Peter Churchouse）仍看好香港楼市抗逆力，因为低利率及低税率的环境能支持楼市。

他预计，香港正踏入2008年金融海啸后的第五轮调整，今年楼市将从去年8月的高位跌15%至20%。但他强调：“这只是调整而非崩溃，是逆风而非飓风。”

房地产中介中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，2018年登记的一手私人住宅买卖合约，平均每宗1459万港元（252万新元），数字连续三年上升，而且连续两年创历史新高。

其中，2017年是1313万港元，2016年是1129万港元。他说，数字连续创新高，是因为楼价屡创新高，并且有较多豪宅推售。

（记者是《联合早报》香港特派员）