香港回归20周年●系列报道之六

特稿

长实上个月26日推出新楼盘“海之恋”，496个单位很快售完。五天后，长实再推出346个“海之恋”单位，当天全部售罄。港人疯狂排队购买“海之恋”，不禁让人想起1997年香港回归前楼市泡沫爆破前夕的景象。

上个月26日，香港地产发展商长实地产集团首日发售位于港铁荃湾西站上的新楼盘“海之恋”，吸引了成千上万市民到场认购。长实当天推出的496个单位很快就售完。

时隔五天，长实乘胜追击，再推出346个“海之恋”单位出售，在当天下午5时前，346个单位同样全部售罄。

港人疯狂排队购买“海之恋”，这情景不禁让人想起1997年香港回归前楼市泡沫爆破前夕的景象。

当年香港多个新楼盘一开卖，现场也是买家爆棚。当中最经典的是青衣新楼盘“灏景湾”。虽然“灏景湾”开价很高，仍然吸引大批港人购买。6月5日，“灏景湾”截止认购，排队人龙更由铜锣湾世贸中心排到红隧出口的公园天桥，看不见龙尾。短短一日之内，“灏景湾”就沽清了700伙单位。

之后越接近7月1日的回归日，香港楼市就越疯狂。6月29日，反映香港二手住宅楼价走势的中原楼价指数高见102.51点，创下历史新高。虽然当年银行按息逾10厘以上，许多港人仍无视风险坚持入市，令人咋舌。

没过多久，在1997年10月爆发了亚洲金融风暴，香港楼市泡沫随之爆破；之后2003年爆发沙斯疫情，更令香港楼市跌至低谷，由高位计跌达70%，逾10万名小业主的物业沦为负资产，成为过去20年香港楼市最黑暗的时期。

同年，中国中央政府对香港推出个人游，以及香港签署《內地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》CEPA（Closer Economic Partnership Arrangement），香港经济重现曙光，楼价也开始稳步上升。但2008年香港又遇上全球金融海啸，楼市急冻，成交较沙斯时期还差。

直到2009年年初，美国政府推出量化宽松政策，引发全球通胀。香港楼价也重回升轨，自2009年至今已上升1.63倍，由2003年低位计更升达四倍。

私宅巿值20年升近九成

香港特首梁振英过去五年先后推出不少“辣招”，试图压抑楼市升势。可惜这些措施对楼市只有短暂冲击，泡沫却越吹越大。

根据香港差饷物业估价署的数据显示，在2012年6月梁振英上台前，当时楼价指数为205.1点，多次“加辣”后，楼市仍然升不停。截至今年4月，香港楼价指数已升至327.4点，较1997年最高位高出89.4%。

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，香港楼价上涨，造就了财富效应，从全港私人住宅总存量及平均每宗两手成交金额作计算基础，1996年底全港私人住宅总巿值约为4.1022万亿港元（7308亿新元）；20年后的今年5月，巿值约7.7852万亿港元，20年里升近九成，反映楼巿乃是支持香港经济一大动力。

分析：目前楼市 与20年前有相似之处

然而，1997年亚洲金融风暴令香港楼市下跌七成的惨痛经历，许多港人至今仍难以忘记。在回归20年之际，香港新盘开售人龙再现，住宅楼价近月升势加速，爆发新一轮破顶潮，许多人都担心楼市97狂潮会否重演？

有分析指出，目前香港楼市与20年前确有相似之处。当时香港楼市总是大涨小回，即使当年港英政府推出不少增加房屋供应的措施，也没法令楼市降温。现在香港楼市也存在港府多次推出辣招，楼价照样大升的现象。

经历过97年楼市疯狂情景的港人说：“当年人人朗朗上口的是：楼市顶多只会买贵不会买错，稍有轻微调整便是入市良机。今天，同样有市民相信楼市只有升没有跌，争相入市。”

对此，交银国际房地产及文旅博彩业分析员刘雅瀚警告，受到美国缩表、中国大陆资金收紧，以及香港房屋供应逐步上升的影响，未来6至12个月香港楼价有可能下调30%。

他指出，香港楼价下跌分两部分，一方面在房屋供应增加之下，明年租金会面对很大压力，可能导致租金下跌10%。另一方面，美国开始缩表，可能导致香港同业拆息上升，忧虑资金外流，或令楼市估值进一步下跌。

不过，香港亚太房地产发展学会会长邵志尧仍然看好香港楼市前景。他认为，中国国运冉冉上升，30多年前中国企业在全球五百强占不上一席，今天已雄霸120多家，再过20年，有半数是中国企业也自然不过，占全球半数GDP并不是痴人说梦。中国未来的富人只会越来越多，聚居北京、上海、广州和深圳，以及全球最自由的城市——香港，都是他们投资的必然之选。

仲量联行本月发表的一份研究报告也指出，今年5月，香港整体住宅楼价较1997年高逾七成，但相信1997年楼市泡沫爆破的情景难再重演。

该行香港董事总经理及资本市场部主管曾焕平解释，现在香港住宅楼价处于高位，但借贷水平及息率维持低水平，以平均按揭利率为例，今年5月为2.25厘，较1997年9月的11.25厘为低。

此外，住宅按揭供款占家庭入息比率目前仅47%，低于1997年的100%水平，反映楼市稳健；加上市场约九成需求来自用家，有别于1997年炒风盛行，故目前楼市状况与1997年明显不同。

无论如何，在政府连番“加辣”下，好些投资者早已离场。许多港人都表示，辣招效应逐步浮现，再考虑到政府换届在即，未来房策方向仍有不少未知数，短期内将对楼市持观望态度。