易居研究院智库中心研究总监严跃进向《联合早报》分析指出，通州租金相对较低有多种原因，除了房源供应较为充裕外，也与尚未形成成熟商圈，商务居住租房需求不够旺盛有关。他说：“虽然目前有政府的一些机构进去，还没有形成概念”。

据报道，通州运河商务区目前主要由国有银行、城市商业银行，以及保险公司等国有金融机构入驻。国字头客户一般都会购置大面积的办公空间，但能为市场提供的就业机会并不很多。

运河商务区尚未形成期待的商业氛围，去年初入驻的北京城市副中心，已迁入1万多名公务员的行政办公区及周边区域，也异常安静。

据本报观察，北京市委、市政府办公大院所在的运河东大街空旷肃静，街道两侧找不到任何商业店铺，步行到最近餐馆至少得要半小时，街面上除身着制服的警察、交通协管员以及疾驶而过的汽车外，很少看到来来往往的行人，即便在下班高峰时间，离办公区最近的地铁六号线郝家府站，进进出出的乘客也不多。

人口规划难形成集聚经济规模

按照北京城市副中心控制性详细规划，北京城市副中心面积为155平方公里，相当于首都核心功能区东、西城总面积的1.7倍。2035年将有40万至50万人从北京中心城区疏解到城市副中心。

为此，在中央财力支持下，一系列地标性工程项目按下快进键。即便在疫情防控期，北京环球影城主题公园、副中心综合交通枢纽以及城市副中心剧院、图书馆、博物馆三大公共建筑工程等项目的进度及完工日期也未被疫情拖慢。

据了解，作为北京市最早复工的工程项目，中国第一家环球影城主题公园仍将按期于2021年春季完工对外开放；北京唯一连接两大国际机场的交通综合枢纽，也被称为亚洲最大地下综合交通枢纽的副中心站，预期2024年后通车，届时从副中心一小时可达雄安新区、天津等地，到大兴及首都国际机场分别只需35和15分钟。

另外，京杭大运河多年缺水断航，但随着11.4公里的通州城市段在去年中国国庆期间通航后，整个约40公里的北运河通州段将按计划于2022年完工。

“通八条”真金白银吸引企业落户

在中国政府的规划图中，北京城市副中心不仅将重现昔日运河城市的繁华，还将呈现“蓝绿交织，水城共融”现代化城市的美好画面：居民出行不再像在老城区依赖小汽车；公共服务设施密集，步行五分钟可达便民服务点；住房供给将由政府动态调节保持供需平衡、职住就近。

为扩大北京城市副中心的知名度，尤其是年轻人对副中心地域文脉大运河文化的社会认同，去年北京市宣传部门专门请来知名网络作家唐家三少，以运河为背景量身打造励志小说《隔河千里，秦川知夏》，以期增强副中心的吸引力。

此外，为鼓励蕴含较多就业机会的金融、法律、医疗等高端技能服务业入驻，2019年10月，通州颁布“通八条”，希望以真金白银吸引企业落户。其中，新迁上市公司落户最高奖励1000万元人民币，落户后还将享有七年资金补贴，包括住房、研发以及贷款等专项扶持。

不过，问题是，单凭政府祭出真金白银就一定能引凤筑巢吗？

人口密度只是一般新城规划

北京交通大学中国城镇化研究中心主任赵坚，并不认为政府的优厚条件对企业入驻具有真正的吸引力。

他对《联合早报》说，金融、法律类企业须要在交通最便利，人口最密集的地方集聚经济，而北京城市副中心目前并不具备。

他分析说，金融机构、律师事务所、教育咨询机构等生产性服务行业，为获得集聚经济优势，须要在人口集聚程度较高的大城市发展，因为只有在交通便利，“人口密度高的大城市才能更靠近客户，才会有更多的生存扩展空间。”

他说，在北京总体人口规模管控下，城市副中心的人口密度控制在9000人每平方公里，“只是一般新城规划的人口密度”，如果按规划中的130万人口规模，很难形成经济集聚规模。他认为，北京城市副中心至少要有300万左右人口，才能产生集聚效应。

清华大学同衡规划设计研究院副院长袁牧，也对北京城市副中心未来城市活力表示担心。

他对《联合早报》说，如果对人口进入门槛设置过高，城市生态发展空间将会受限，不利于形成较强的城市活力。北京城市副中心主要由行政力量主导，“会做很多理想的事情”，而要成为能够正常运行的城市，还需相当长的时间。

他说，由行政力量主导建新城，三五年可以建造出来，而城市建得好坏，往往得过很长时间才能看出来，“就像一幢房子建好了，要等房子住进去人了，才能知道房子是好还是不好。”

家庭成员职住分离将是棘手问题

袁牧还指出，北京城市副中心会面临棘手的现实问题，即如何解决从中心城区疏解的四五十万人家庭成员的职住分离。

“四五十万人可以搬到北京城市副中心，可他们家属的就业问题怎么办？如果还继续住在老城区，这带来的交通压力该怎么解决？”

一名不愿具名的北京市公务员私下对本报诉苦说，（去北京城市副中心上班）目前通勤不是主要问题，让他头疼的是，如果今后自己搬去通州，妻子仍留在西城上班，而孩子在东城上学，“一个家庭的正常运转就有些难了”。