特稿

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展望2021年，香地楼市将继续处于冰火二重天状况，即好坏因素并存。移民潮涌现或对楼价构成压力；但低息环境及市场流动性充裕，加上港股走势被看好，这都将为楼价带来支持。

港府最新公布，香港私楼售价连跌两个月，楼价指数创七个月新低。学者称，楼价及交投未来两三个月的表现十分关键，市场预料将继续受疫情影响，失业率上升也会冲击供楼能力，甚至可能会陆续出现负资产，但港府仍没太大空间放宽辣招。

在冠病疫情反反复复、失业率飚升及各行各业经营环境均备受挑战下，不少想“上车”（买第一套房）的港人原本期望楼市可如2003年沙斯期间那样大跌，不料香港楼价依然居高不下，令这些港人的美梦落空。

回顾2020年伊始，香港刚从修例风波中喘过气来，踏入鼠年，却又要担心疫情的暴发，加上中美角力及《香港国安法》的施行，香港的金融中心地位一度存疑。与此同时，多个国家及地区大开方便之门，以致港人移民潮再起。

正当许多人担忧资金流出香港之际，反而一度出现了“水淹香江”的现象，显示香港虽可能失去了区域金融的领导地位，北京仍力保其融资中心功能。

香港2020年的M3货币供应量最少有八次创新高，使低息环璄持续，供楼的息口减至1.59%左右。

另外，粤港澳大湾区进一步发展，疫情封关只能推迟大湾区的洪流，市场人士预料，2021年大湾区将展现新世代经济力量；同时，香港将踏入财富效应的第三期，即换楼潮会主导市场。

在种种利好因素抵消了诸多不利因素下，香港2020年的私楼楼价相当平稳，甚至租金也不存在下调趋势，只是短期调整。相反的，疫潮严重打击零售业，令旺区商铺及办公楼的租金大跌。

香港多区出现空置街铺，核心区铺位租金返回六七年前的水平。仲量联行数据显示，2020年甲级办公楼整体资本价格下跌20.5%，街铺价格更下滑32.8%，而分层工厦价格则回落7.5%。

随着入境旅客人数大减，香港酒店业不景气，业界各出奇谋，除了裁员、放无薪假等节流措施外，还启动了“内循环”，三四星酒店索性变阵改做检疫隔离酒店。

首富李嘉诚旗下的长实集团更早于2019年修例风波打击旅游业前，已申请将天水围嘉湖海逸酒店重建为住宅；到2020年1月疫情大暴发前，申请将马鞍山海澄轩酒店改装成住宅。这个做法只需补很少地价便可取得现金流，被赞精明。

在此形势下，特首林郑月娥11月在《施政报告》中宣布撤销工商铺的双倍印花税，但她同时强调，住宅楼宇仍未具“撤辣”空间。财政司司长陈茂波则解释，目前香港私楼楼价与2010年首度推出辣招时相比，仍累升逾一倍，远高于一般港人可负担水平。

展望2021年，香地楼市将继续处于冰火二重天状况，即好坏因素并存。移民潮涌现或对楼价构成压力；但低息环境及市场流动性充裕，加上港股走势被看好，这都将为楼价带来支持。

不过，香港理大建筑及房地产系教授许智文关注，失业率上升可能影响港人的供楼能力，特别是中小型单位较受打工仔就业情况影响，一旦失业，需要资金周转，可能要减价卖楼。

他指出，目前负资产个案不多，但若市场涌现劈价卖楼或低价承接，楼价持续下跌，可能令业主的按揭（物业抵押）贷款触及红线，成为负资产。