“高收低租”模式何时休

蛋壳公寓沦落至此，与长租公寓的运营模式脱不了干系。

众所周知，长租公寓多采用“高收低租”的方式，即以高于市场的价格拿房，按月或按季度向房东支付租金，再以低价出租房屋，但一次性收取租客半年或一年房租，从中赚取中介和服务费用。

通过上述方式，长租公寓可以迅速扩大规模。截至2020年3月31日，蛋壳公寓已在北京、上海、深圳等13个城市入驻，运营公寓数量为41.9万间，同比增长46.8%。

但“高收低租”的商业模式同时也存在盈利风险。据了解，该模式前期一直处于亏损运营状态，只有当长租公寓的规模大到可以影响当地房屋租金价格，且房屋出租率高且租客流动性大时，才能实现盈利。

事实上，近年来蛋壳公寓盈利困难。财报显示，2017-2019年，蛋壳公寓净利润分别为-2.72亿元、-13.7亿元、-34.37亿元。2020年6月10日，蛋壳公寓披露上市后首份财报，即2020年一季报。根据财报，2020年一季度，公司实现营业收入19.4亿元，同比增长62.48%，实现净利润-12.34亿元，去年同期净利润为-8.16亿元，亏损面进一步扩大。

在此情况下，蛋壳公寓抵御风险能力较弱，一旦资金链断裂，旗下公寓就会出现爆雷事件。此前，蛋壳公寓多次因“租金贷”问题陷入舆论的风口浪尖。

“租金贷”即租客与长租公寓企业合作的金融机构签订贷款合约，金融机构替租客向长租公寓企业支付全年房租，租客再分期向金融机构偿还租房贷款。通过上述方式，长租公寓企业可提前从金融机构获得长期租金，积蓄资金池，形成财务杠杆，用以规模扩张、吸纳新房源。

早在2017年，蛋壳公寓就因“租金贷”问题被深圳市消委会约谈并要求整改。2020年6月初，深圳蛋壳公寓被曝出“套路”租客贷款全年租金、“勒令”租客退租、违规搭建房中房等问题。

新浪旗下的黑猫投诉平台数据显示，截至2020年12月5日，消费者对蛋壳公寓的投诉为32461条，投诉理由多为消费欺诈、合同纠纷、强制退租等。

此外，根据天眼查，蛋壳公寓背后的紫梧桐（北京）资产管理有限公司曾多次因改变房屋内部结构并分割出租、虚假宣传等事项受到相关行政部门的处罚，历史行政处罚高达115起。

背靠巨大的租房市场，长租公寓快速发展，目的之一是解决房东、租客信息不对称等问题，让房东租得省心，租客住得放心。然而在经过重重波折、多次整顿之后，长租公寓平台依然存在诸多问题，屡次打击消费者信心。

12月4日，自如发布“暖冬守护”计划。

计划显示，上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武汉等地的业主和租客在与蛋壳公寓解除合约后，可与自如重新签约。自如承诺租客未来一年内按原价可在当前房屋继续居住，并最高减免一个月房租。业主将房屋委托给自如后，自如免收业主未来一年的托管服务费，并提供房屋出租、房屋维护、租务处理等服务。业主和租客可通过热线电话和线上申请方式参与这一计划。

对于自如上述针对蛋壳租户、业主的扶持方案，业内人士对中国新闻周刊表示，蛋壳公寓作为长租公寓行业为数不多的头部玩家，它的爆雷引发了长租公寓的信任危机。

上述业内人士指出，作为提供住房基础服务的重要市场平台，长租公寓平台依然有其存在的市场基础，目前长租公寓产业面临转型升级的关键节点，需要更加规范的发展，避免出现“高收低租”等不正常的市场现象。