标普信评今天发布的报告称，尽管中国房地产开发企业受“三道红线”监管要求的影响纷纷降低表内财务杠杆，以减少自身触及红线的数量，但是行业整体杠杆改善情况有限，且多数房企更倾向于使用增加少数股东权益或者将房地产开发项目移至表外等方式改善并表范围内的财务杠杆。

据路透社报道，报告选取了100家在中国境内上市或者发债的房地产开发企业作为样本进行分析发现，通过经营效率提升降低财务杠杆的开发企业具有更好的发展潜力，并可能在行业整体偏紧的外部环境下逐步提升自身信用水平；财务运作较为显著的开发企业长期来看仍将面对隐性负债带来的信用压力。

此外，在行业融资环境整体偏紧的环境下，需要关注流动性指标恶化和流动性压力较大的房企，这些企业往往经营效率偏低，财务杠杆很高，发生信用风险事件的可能性较大。

报告认为，从“三道红线”的核心指标变化上看，行业整体降杠杆情况并不乐观。100家样本企业中62家企业的净负债率有所下降，扣除预收后资产负债率下降的有53家，现金短期债务比提升的只有49家。

“我们认为，这主要是由于净负债率指标的分子和分母均可以通过增加销售回款、出售项目股权、调整少数股东权益占比等多种方式进行调节，而扣除预收后的资产负债率与企业销售能力和市场情况相关性较高，现金短期债务比关乎企业的资本结构且受多种因素影响，较难直接进行调节。”报告称。

房企整体倾向于进行财务运作，经营效率提升不明显。而提升经营效率是有效降低财务风险的长远之计。

中国央行和住房城乡建设部在去年8月联合召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，通过三道负债率相关的红线将房企分为四类进行监管。

去年末中国央行和银保监会再联合出台新规，对银行业涉房贷款集中度制定指标上限，继“三道红线”后再为房地产套上紧箍咒。

标普信评认为，尽管提升经营效率需要付出更多努力，但长远而言是降低房企财务杠杆的最有效方法。通过经营效率提升降低财务杠杆的开发企业具有更好的发展潜力，并可能在行业整体偏紧的外部环境下逐步提升自身信用水平；财务运作较为显著的开发企业长期来看仍将面对隐性负债带来的信用压力。

流动性压力或将成为重要的风险触发因素。标普信评认为，样本企业现金短期债务比均值下降表明行业整体流动性压力提升。若房企融资环境持续偏紧，流动性风险或将成为引发房企信用事件的重要触发因素。

流动性压力较大的房企同时也面临经营和再融资压力。100家样本房企中，16%的企业2020年末现金短期债务比较2019年下降且小于一倍，表明这些企业的流动性压力逐步加大并且流动性风险较高。

“这些企业同时表现出存货周转率较低和净负债率较高的特征，我们相信流动性压力是企业经营效率偏低和再融资难度较大的结果，这些企业在当前的行业融资环境下个体信用质量较为脆弱。”报告称。