来源：路透社

中原集团研究中心周五发布2019年度报告称，中国全国房地产经历了史上的最大牛市（2015-2017年），目前应处于牛市后的调整周期，从一二线城市的表现可以看出，回归正常水平，已成为决定近期楼市表现的主要趋势。

中原报告指出，结合一个城市的支撑因素与风险因素，深圳是目前最具潜力的城市，除此之外珠三角城市，东莞、中山同样极具潜力；处于第二阶梯的有北京、上海、广州、南京、苏州、珠海等一线及二线重点城市；而东北及长三角三四线城市是目前市场风险最大的地区。

报告称，2019年二季度的回暖主要是涨价预期推动，而不是真实需求（收入、人口）的复苏，不能看作上行周期到来；回归正常量价水平，已经在城市层面成为决定近期楼市表现的主要趋势，一线城市已经调整复苏，二线城市正在调整中，三四线城市仍在高位，面临调整压力。

中原测算，当前全国住房销售总量中，存在透支未来需求的部分，这部分规模约为3.8亿平方米，相当于全国年住宅销售面积的四分之一，或2017-2018年交付面积的15%。“这些投资需求主要集中在三四线城市，这也将是未来三四线城市面临调整的压力所在。”

由此看来，中国房地产市场的未来似乎不容乐观。但是报告同时强调，需要看到硬币的另一面：房地产对中国经济影响巨大，主要体现在房地产行业规模巨大，对上下游产业的带动没有其他行业可以替代。

因此稳定房地产，对稳定经济意义重大；中国政府对房地产市场有很强的控制能力，供应、需求都可由政策调控，必要时还可以改变市场规则；房地产依然是刺激经济的有效抓手，有类似货币化棚改这样直接创造需求的政策工具；房地产依然被认为是居民财富储藏的最佳方式，且缺乏替代品。

“在当前复杂的国内外环境下，维持一个稳定的房地产市场，恐怕是最佳的选择。”报告称，“稳市 场”不仅是2020年政策的目标，也可能是未来相当长一段时间内政策的目标。

报告援引中央经济工作会议指出，坚持房住不炒，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展，这一政策基调符合其对未来政策方向的判断。本次会议提出的“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”则可作为棚改放缓后的补充手段，目的仍然是维持房地产建设规模的稳定。

在这样的政策环境下，当稳定成为市场主流预期时，追求短期增值的投资需求将会消失，而自住和兼顾长期保值的需求将成为主力。市场回归基本面，各城市的成交量价将大概率地回归至历史正常年份的水平。

报告称，2016-2018年期间，受棚改政策刺激，虽然很多三四线城市成交量大增，但分地域来看，增长并不是均衡分布的。未来如果三四线城市增长放缓，需要政策托底的话，中部和东北、西北省份相对还有政策空间。

中原将城市的支撑和风险因素结合，作为预测不同城市未来房地产市场走向的基础，房地产支撑因素包含一个城市的小学生人口增长速度与人均可支配收入增长速度；房地产风险则包括成交量透支程度、累计购地销售比（中长期库存）和新房库存消化周期（短期库存）这三个因素。