广州老城区现新貌

中国城市改造的模式过去大多是政府主导、企业开发，其中不少倾向于推倒重建，即开发商取得土地后拆迁、建房与卖房。与“大拆大建”的全面改造不同，老旧小区的“微改造”是从微小处着手，着力改善社区居住环境与公共设施的同时，注重对街区历史风貌的保护，这也是近年一些城市重点探索的模式。

广州是中国最早进行“三旧”改造试点的城市，即对旧城镇、旧厂房、旧村居的改造，在旧城改造上也曾走过不少弯路。由于涉及拆迁补偿、回迁等诸多问题，并有开发商“挑肥捡瘦”、囤地迟迟不开发的现象，广州在1999年曾将开发商拒于旧城改造项目之外。

另外，在迎接2010年亚运会之前，广州曾大动作开展了“穿衣戴帽”等城建整治工程，一些老旧小区楼房外墙统一贴上红砖，顶盖配上绿瓦，外表焕然一新。不过，工程后续维修难以跟上，部分楼房内部的老化和损坏现象也十分严重，令这项“穿衣戴帽”工程受到诟病。

设城市更新局主导老旧小区微改造

决定有序推进老城区改造的广州，在2015年启动了老旧小区的微改造，同年挂牌成立“城市更新局”牵头这项工作，探索建立城市低效存量建设用地盘活利用的新机制，当时在全国尚属首例。接着在2016年与2017年，广州共推进老旧小区微改造项目107个，市政府共投入资金2亿5000万元（人民币，下同，5000万新元）。

永庆坊虽为广州老旧小区微改造的样本，也是该市首批微改造项目，但大多数老旧小区的微改造并非改变街区功能，而是在维持原本民居功能的前提下，重点解决居住环境脏乱、社会治安较差等问题，并完善社区的公共设施、推进物业管理等，以“微改造”来提升居住环境品质。

广州现代城市更新产业发展中心执行院长江浩接受《联合早报》采访时说，广州推行老旧小区微改造的这几年，做出很多成绩，居住环境不断改善，不少老楼安装了电梯，小区的停车设施愈发完善，极大方便了人们出行。

他指出，老城区的改造是大势所趋，每一个“长大”的城市都要面对这个问题，而广州在全国走在前列，累积了不少先行先试的经验，为其他城市提供了可以借鉴的教训。

经过几年探索，广州正在建立常态化的微改造工作机制，去年还将之列入政府要办好的10件民生实事之中，遍布各区的微改造正逐渐改变城市的整体面貌。

根据《广州市老旧小区微改造三年（2018—2020）行动计划》，广州要在三年内推进779个老旧小区微改造工作，包括基础设施升级、拆违整饰等基础完善类项目，以及加装电梯、绿化节能等优化提升类项目。

老旧小区微改造缺乏资金

永庆坊的改造与活化吸引不少市场资金，但大多数老旧小区微改造的资金来源还是地方财政，仅仅依靠政府投入无法满足实际需要。

韩志鹏指出，广州老旧小区的微改造经常出现资金短缺问题，比如他所在小区的微改造就因资金不足，人行道修缮只改造了一半就进行不下去，而因为没有建设项目，开发商一般也不会插手此类“无利可图”的项目。

在面积约7000平方米的永庆坊一期微改造中，每平方米改造成本高达1万元，建筑成本的回收周期预计长达12年半，建设及运营此项目的万科集团享有15年经营权。

高昂的改造成本考验企业的运营能力。不过，万科将之视为向文旅产业方向靠拢的动作之一，盈利或许并非首要考量，该公司也对媒体坦言，相对于经济效益，永庆坊项目更多是他们对城市更新、旧城改造和文化保护的一次探索。

改善居住环境经济效益不大

对于引入资金的问题，江浩指出，城市更新通常有两大目的，一是居住环境的改善，二是产业转型发展，老城区的改造与更新大多是为了改善居住环境。从这个角度看，微改造作为一项民生工作，注定不会有太多经济效益，因此，资金吸引力和社会资本的引入都相对欠缺。

他也表示，城市改造资金紧张并非广州独有的现象，部分发达国家在1950年代就开始城市更新，伦敦、巴黎等城市也曾遇到改造资金缺乏的问题，部分城市已慢慢成立并发展老城区改造基金，专注于城市更新与环境改善工作。

他指出，城市更新与改造是一项长期工作，对于政府关注、社会力量的呼吁有更多要求，同时也要形成公平秩序，让公众参与进来。

在旧城改造的公众参与方面，广州实际上也在不断探索。除了上述恩宁路二期成立“共同缔造委员会”，广州近年领先全国建立公众咨询委员会制度，由专家、民众、利益相关方等组成公咨委，在一些公共事务上让草根有更多发声机会，包括在同德围旧城改造与整治项目上，让民众更多参与决策。

公众参与不可忽视

公众的参与被认为是不可忽视的力量，尤其是对历史文化街区的改造。韩志鹏表示，广州恩宁路二期改造成立“共同缔造委员会”，让当地居民知情并参与，这不仅有助项目更好地推进，也有助赢得民心。

他也提醒说，老旧小区的微改造应保留老城区的历史空间结构，在延续文化根脉的同时注入时代的血液。不过，微改造并非房地产开发，不能围绕着土地价值最大化做文章。广州老城区密度太大，居住用地不宜再增加容积率，尤其要防止有人打着“微改造”的旗号拆除骑楼、西关大屋之类的历史建筑。

江浩则表示，历史文化街区最重要不是为了保护而保护，而要真正让老城区焕发新活力，这一新活力不能简单理解成房子的修旧如旧，而是在不破坏老城宅体风貌的同时，吸引有活力的产业，比如网红餐厅、婚纱摄影基地，动漫产业等，让年轻人愿意回到老城、喜欢老城，并为之骄傲，这才是真正的旧城焕发新活力。