各地松绑楼市的脚步恐怕要缓一缓了。

就在昨天，第一个“降首付”的城市驻马店市被省政府约谈了。

28日晚间，河南省政府官网信息显示：

当日，何金平副省长召集省住房和城乡建设厅等有关部门负责同志，约谈了驻马店市人民政府主要负责同志，要求驻马店市提高政治站位，坚决贯彻党中央、国务院决策部署，按照省委、省政府工作要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，切实落实城市主体责任，保持房地产调控政策连续性、稳定性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现稳地价稳房价稳预期目标。

此前，驻马店市出台17条政策加大对楼市的支持。其中，引起市场广泛热议的是将首套房公积金贷款首付比从30%下调到20%，成为全国第一个对首付比例下手的城市。这相当于将购房杠杆从3.3倍放大到了5倍。

尽管这一政策对当地乃至全国楼市实际影响并不算大，但对市场预期的扰动却不可小视。

现在我们说的稳房价，其实最重要的就是要稳预期。老百姓对房子的看涨预期是推动楼市这些年持续上涨的主要动因。

疫情发生之后，出台房地产支持政策的地方可谓一个接一个，政策尺度也不断扩大。而且，越来越多地方政策触及需求侧，政策倾向逐渐从帮助房企缓解周转困难，转向鼓励人们买房。

比如：杭州对高层次人才提供最高达800万元购房补贴；南宁允许购买第二套住房时申请使用公积金贷款；钦州、衡阳等地提供购房契税补贴；中山符合条件的人才可申领10万-200万元的购房补助；浙商银行调降非限购城市首套房首付比例最低至20%；绍兴工商银行也落地执行首套房首付最低两成、二套首付最低三成的政策。

客观地说，目前各地政策仍然以试探性的松动为主，只是在外缘进行小幅调整，核心的限购、限贷（主要是商贷）等很少被触及，远远没有达到大规模放松的程度。但是需要看到，这些包括“加杠杆”在内的政策，放到过去楼市调控最为严厉的时候，是绝不敢“冒头”的。

由于过度依赖土地财政，地方政府的救楼市冲动一直存在。特别是在疫情影响之下，地方税收锐减，但疫情防控、帮扶小微企业、保障民生等任务更重，地方放松楼市调控的冲动也会空前强烈。

近期，中央多个部门密集发声，重申要坚持“房住不炒”定位，再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

在驻马店被约谈之后，其他地方如果想跟进松绑政策，必须三思，谨防“踩线”。

真正的“大招”要来了？

除了首付等政策外，房贷利率也是影响楼市的关键政策之一。

3月1日开始，我们将迎来近30万亿元的存量房贷利率“换锚”：定价基准从贷款基准利率切换为贷款市场报价利率（以下简称“LPR”），转换工作应于今年8月底前完成。

疫情会不会让这个过程推迟呢？不会，央行已经定了，存量贷款LPR转换将会如期推进。日前，央行副行长刘国强表示，经过认真调研以后，3月1日开始进行的存量贷款转换为LPR将继续按计划推进，这样对整个利率市场化、引导利率下行都有好处。

这可能房地产调控里真正的“大招”。

简单来说，已有房贷者有两种选择：一是选择固定利率，那么以后无论利率怎么变，都与你无关；二是选择与LPR挂钩。LPR的市场化程度更高，未来个人的贷款利率会随着市场利率变化。

转换成哪种定价方式更实惠？从中长期来看，LPR处于下行通道，所以转换为LPR或可以享受一定的降息优惠。

房贷利率参照的5年期以上LPR已经两次下调。从央行发布的最新一期LPR报价来看，2020年2月20日起，1年期LPR为4.05%，较1月下调10个基点；5年期以上为4.75%，较1月下调5个基点。

各地房贷在5年期以上LPR的基础上进行加点。LPR下调，房贷利率可能也会相应下调。

这一趋势已经开始显现。融360|简普科技大数据研究院数据显示，，从中国41个城市673家银行分（支）行监测来看，2020年2月，首套房贷款平均利率则为5.52%，二套房贷款平均利率为5.83%，均环比下降1个BP（0.01个百分点）。

一线城市中，除北京外，另外三个城市再次下调首套房贷款利率水平。广州和深圳均环比下调3个BP，上海则环比下调2BP，下调后首套房贷利率再创新低，仅4.80%。

二线城市中，2020年2月，首套房贷利率变动幅度在5BP及以上的只有重庆、东莞和惠州三个城市。其中，重庆环比下降5BP，东莞环比上涨5BP，惠州环比上涨12BP。

总体而言，虽然幅度微弱，但是很多地方的贷款利率确实在走降。

以后只要LPR降了，我的月供就会变少吗？

先别高兴得太早。

2月20日公布的这轮LPR类似“非对称降息”，1年期力度下调比5年期大。这样的操作也并不是首次。比如：2019年9月，仅1年期LPR小幅下调，5年期则维持不变。

1年期LPR主要是企业的中短期融资，5年期以上则主要是房贷，两者不同步下降反映出一种新的调控方式——通过LPR利率调整，定向向实体经济“输血”，但警惕流入性过度进入房地产市场。未来不排除一些地方针对房贷进行进一步加点的可能性。