来源：路透中文网   作者：宿泱韫

随着中国经济下行压力加大，逆周期政策渐次登场，这一次房地产是否能受益于政策暖风？从今年政府工作报告谈及房地产的寥寥数语，到银保监会主席在两会间隙表示房地产金融政策总方针不会有变，再到今年部委记者会住建部的缺席，种种迹象表明中央对房地产的立场未变，今年的主线是在促进房地产市场平稳健康发展基础上，落实城市主体责任。

政府工作报告六年来首度未公布棚户区改造的目标，但结合去年超预期的棚改量以及三年总目标，“棚改潮退”已在市场预期之中，三四线楼市今年将面临更大的调整压力，同时也有更大的政策边际放松冲动；而对于房地产税，尽管在稳步推进立法，恐怕还不能抱有太多期待。

“今年政府工作报告对房地产措辞较少，可能也在引导市场去淡化。”交通银行首席宏观分析师唐建伟，他预计中央的整体政策不会松，一二线也会偏紧，三四线调控会有边际放松，但并不影响大局。

他指出，中央强调坚决不搞“大水漫灌”，要“精确滴灌”，引导资金流入实体经济特别是民营企业和中小微企业，最不希望看到资金再次流向房地产，从防风险稳杠杆角度，也不希望看到居民进一步加杠杆，因此调控的总体基调不变。

但另一方面，房地产市场目前开始呈现调整的运行态势，投资也有逐月放缓之势，部分地方政府有边际放松调控的意愿，报告在重申“促进房地产市场平稳健康发展”的同时也强调“落实城市主体责任”。

今年政府工作报告提出货币政策“松紧适度”的同时，还强调不搞大水漫灌，疏通货币政策传导渠道。银保监会主席郭树清在两会间隙也表示，要把居民家庭的杠杆率稳住，下一阶段房地产金融政策总的方针不会有改变。他指出，目前家庭部门个人贷款比较多，可能与买房、炒房有关系，就此“政府部门已经在控制增量、化解存量”。

国泰君安研究团队预计，今年房地产将“因城施策”边际松动，但更多从松动房地产融资等角度，不会允许新一轮大规模居民加杠杆。具体而言，松动更多从房地产企业资金端，而非居民需求端，同时更加体现自主化、差别化调控。

他们并指出，当前宏观环境类似于2012年，但信用管制类似于2014年。和开发商交流后发现，社融天量但没有转化到开发商这边。短期来看，信用派生是一个先后关系，后续对开发商的融资环境会有边际改善，19年销售断崖式下跌风险不大。

棚改潮退

近年来在棚改加大货币化安置力度的背景下，中国三四线楼市明显升温，成为最近一轮楼市上升周期的主力，但去年10月国务院已表示调整完善棚改货币化安置政策，今年政府工作报告未提及棚改目标，仅表示继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，意味着棚改已非当前工作重点。

克而瑞地产研究表示，报告提及的保障性住房建设和棚户区改造，重点集中在改造，并未有货币化安置、棚改目标等信息披露，由此可见，2019年棚改政策会有一定程度的收紧，特别在地方财政相对紧张的背景下，货币化安置等方式也会渐渐退场，对地产销售的刺激作用也十分有限。

2018年全国各类棚户区改造开工626万套，超额完成年度目标任务580万套，根据三年棚改攻坚计划，2018年-2020年将改造各类棚户区1,500万套，这也预示今明年的棚改力度或不及去年。

瑞银经济学家汪涛等表示，2019年的年度目标可能降至450-500万套，货币化安置计划将逐渐减少，低库存或房价上涨压力大的城市已被要求从货币化安置转向公共住房建设。

棚改力度减弱加之房地产市场情绪低迷，汪涛预计2019年房地产销量将下降4-6%，但相对较低的库存和开发商融资状况改善应有助于缓解房地产投资放缓。

“棚改潮退，政策性金融机构资产扩张面临从棚改向基建的再平衡。”华创证券首席宏观分析师张瑜表示，自2014年以来，政府工作报告首次未提及棚改套数目标。过去几年政策性金融机构通过棚改进行资产扩张的模式面临在基建之间的再平衡。此次政府工作报告在基建领域提及“用好开发性金融工具”也符合政策性银行的内在诉求。

房地产税立法稳步推进

对于广受关注的房地产税，今年政府工作报告的表述是“稳步推进房地产税立法”，与去年的“稳妥推进房地产税立法”仅一字之差，多数人士预计房地产税出台短期仍无可能，但立法正在逐步推进中。

国家税务总局副局长孙瑞标周二在两会间隙表示，房地产税一直的提法是立法先行，按中央和国务院部署推，在推的过程中应该会有适当的时机听取民意。“起草工作一直在做，何时提交审议、征求意见将按立法步骤进行。”

交通银行的唐建伟认为，有关房地产税的表述传递的信号还是要“稳妥起见”，政策出台不会太着急。如果对存量房征收，影响面是很大的，而且这也涉及到较大的税制改变，其中待解决的问题仍很多。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊则指出，和去年的措辞相比，将“稳妥推进”改为“稳步推进”，或意味着房地产调控阶段性政策已初步生效，房地产税立法所面临的社会环境改善，从“稳妥”推进到“稳步”反映房地产税立法的脚步可能会有所加快。

哈尔滨电气集团董事长斯泽夫在政协小组讨论会上称，当前经济下行压力比较大，房地产税不应此时出台，这会给市场预期带来负面影响，不利于楼市稳定，房地产市场的大跌也不符合人民根本利益。