路透北京1月16日 - 2018年末的中国楼市继续运行在降温通道，统计局最新数据显示，70个大中城市房价指数环比涨幅有所收窄，更能反映真实市况的二手房方面，价格下调城市增至22个；为平稳楼市，地方出手微调政策的情况开始增多，资金面亦出现边际放松迹象。

路透根据中国国家统计局周三公布数据测算，2018年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升9.7%，连涨39个月，为17个月高点；但环比涨幅从上月的0.9%微降至0.8%，连涨44个月。

诸葛找房首席分析师陈雷指出，12月70城房价环比涨幅收窄，是市场趋于稳定的信号；同时下跌城市跌幅不大，未因下跌造成市场信心不足的恶性循环，说明市场得到有效控制。

他称，2019年中央经济工作会议上再次强调“房住不炒”，同时改变调控策略为：因城施策，分类指导，给地方政府更多的调控自主权和空间，未来可能更多城市市场会调控细致化，以保证市场稳定发展。

对于12月新房房价同比涨幅仍在扩大，分析人士多认为，这与部分城市限制签约政策放松、高端楼盘入市增多有关，而更能反映真实供需的二手住宅市场，据路透根据测算，12月销售价格指数同比和环比则分别上涨6.9%和0.3%，涨幅较上月持平和下降0.1个百分点。

12月70个大中城市房价指数图表

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统计局城市司高级统计师刘建伟指出，2018年1-12月平均，一二三线城市新建商品住宅价格同比涨幅分别为0.5%（上年10.1%）、7.6%（上年9.1%）和7.8%（上年7.8%），二手同比涨幅则分别为0.7%（上年12%）、5.8%（上年7.9%）和5.9%（上年5.4%）。

附表：70个大中城市新房和二手房环同比涨跌幅（%）

12月 新建房价指数 二手房价指数

环比(%) 较上月(百分点 同比(%) 较上月(百分点 环比(%) 较上月(百分点 同比(%) 较上月(百分点

) ) ) )

70城* 0.8 ↓0.1 9.7 ↑0.4 0.3 ↓0.1 6.9 0

一线 1.3 ↑1.0 2.8 ↑1.3 -0.3 0 0.6 ↓0.2

二线 0.7 ↓0.3 11.3 ↑0.2 0.1 ↓0.2 7.9 0

三线 0.7 ↓0.2 10.8 ↑0.3 0.3 ↓0.1 8.2 ↑0.1

注：* 为路透测算。

从房价上涨下跌城市个数看，12月新建房价环比上涨城市为59个（上月63个），下跌为八个（上月五个），二手房环比下跌城市则从上月的17个增至22个。

中原地产的分析师张大伟表示，在8月份全国楼市上涨达到顶峰后，金九银十不再，楼市价格出现调整迹象，二手房的拐点已经开始出现。“预计未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。”

民生银行研究院金融中心主任王一峰预计，后期整个市场可能会面对更多的不确定性，整体房地产市场也会面临一定程度的压力，尤其在三四线城市会更大一些。目前国内总需求不足，除了开发商本身资金、土地等问题，居民在收入上面负面预期的变化，也会对房价有一个压制。

“2019年经济形势变化对房地产市场影响至关重要。”中指研究院研发中心总经理白彦军稍早在一次电话会上表示，今年经济平稳增长继续面临挑战，对置业信心的影响非常关键。政策方面，“房住不炒”主基调下，各地不断深化因城施策，通过增加有效供给、政策优化等方式，总体会维持房地产市场运行环境的平稳。全年来看，全国房地产市场整体销售承压，部分缺乏基本面支撑的三四线城市面临的调整压力更大。

**调控开始松动**

去年年末，自山东菏泽首个明文取消限售放松调控政策以来，陆续有广州、杭州、青岛、珠海等多地微调楼市政策，与此同时，房贷利率也出现触顶回落的迹象，在经济下行压力不减之时，央行新年伊始降准释放更多流动性，楼市资金面有所改善。

中原的张大伟称，从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市出现明显调整局部市场，会有政策微调的可能性。“预计2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮。”

他并指出，信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策将依然严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。

融360监测数据显示，2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%，较上月下降3BP。本月下调利率银行数量较上月增多，首套平均利率出现首次下降，未来整体利率保持稳中有降的可能性增大。

民生银行的王一峰称，在银行风险偏好比较低的情况下，按揭利率已经出现见顶回落迹象，且随着各家机构信贷投放力度的加大，甚至不排除首套住房九折利率重返市场。住房领域金融支持的友好态势，将会对房地产市场形成对冲效应。

此外，比较确定的是非市场化调控手段降分梯次的逐步退出，差异化“因城施策”力度将有所加大。比如，部分前期房价上涨较快城市的房屋限价出现放松，入市新盘增多；部分城市限购政策也出现调整。

中国央行决定于2019年1月下调金融机构存款准备金率以置换部分中期借贷便利，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。此次降准净释放长期资金约8,000亿元。央行有关负责人表示，此次降准仍属于定向调控，并非大水漫灌，稳健的货币政策取向没有改变。

海通证券经济学家姜超撰文称，过去大家看到货币放松，想到的就是放水、房价上涨。但是在管住影子银行、打破刚兑之后，货币政策放松并不会导致大水漫灌，只会推动利率下降，支撑债市上涨、提升股市估值，而对房地产市场意义不大。

“展望未来，我们认为货币高增的时代已经结束了，在管住影子银行、打破刚兑之后，未来中国货币增速中枢将从15%降至7-8%，这意味着房价潜在涨幅将大幅回落，而考虑房子存在折旧，过去的暴涨透支了居民收入，那么未来房价可能在很长时间都不会涨了。”他在报告中写道。（完）

（英文部陈亚雯对本文亦有贡献。）