路透7月27日 - 中国中小型房地产开发商越来越多地使用夹层贷款，因监管部门继续限制其获得传统银行融资。

上个月，金奥地产筹集了一笔8,800万美元夹层贷款，以为一个商住混合项目融资。专注于中国的房地产投资管理公司汇贯.南丰投资管理(InfraRed NF Investment Advisers)提供了这笔两年期离岸贷款，包含为期一年的延展权。

汇贯.南丰已成为一家为中小型房地产开发商提供可替代融资的公司。这些开发商面临融资难、在岸和离岸融资成本上升的困境，因为政府限制了他们的借款选择，同时国际投资者依然警惕违约风险。

“开发商需要一些喘息的空间。对他们来说，向我们借款是很合理的，”汇贯.南丰投资总监简公泰(Grant Chien)表示。“我们的策略真的很简单：挑选当地的佼佼者，或者是最畅销的项目。”

金奥地产的这笔贷款整体回报率为15-20%，比离岸银行贷款或高收益债券更加昂贵，不过这些工具的定价也在上升。

比方说雅居乐集团2022年到期的美元债券收益率现为8.39%，高于3月时的4.5%。该公司7月11日为两年内不可赎回的三年期债券支付8.5%的利息。该中型地产商评级为Ba2/BB(穆迪/标普)，称本月进行的121.3亿港元等值(15.5亿美元)四年期再融资贷款的最高综合收益为520个基点，高于同业及其之前的贷款。

**融资备选项**

汇贯.南丰认为有更多机会，因传统流动资金池枯竭。该公司着眼规模在1-3亿美元及以上的贷款，并预计年底前再完成一两笔交易。

除融资限制之外，中国地产商还面临政府为控制房价上涨而对新项目价格的限制，该政策导致某些地区的新房价格低于二手房。

金奥地产的夹层贷款将帮助为江苏省扬州市的一个项目融资，该项目面积约为200万平方米，以住宅为主，同时拥有酒店、写字楼和零售物业。

这个地产项目的原先拥有者也是一家小型地产商，因缺乏建设资金而将该项目以不良资产的形式出售，金奥地产由此购入。该项目的原有债权人包括中国华融资产管理以及关联企业，他们也帮助重组并拯救该项目。

该项目中的100万平方米主要是可销售住宅，金奥将利用夹层贷款来推迟这些住宅的预售时间，期望地方政府之后能批准他们提高售价。

扬州市政府在最近已经将该项目的售价上限从两年前的每平方米9,000元人民币提高到10,500元。该地块附近类似的二手房价格则要高出20-30%。

算上金奥的优先级债务，这笔融资的贷款与价值比率为65%。夹层贷款部分附带多重保护，以防范下跌风险，比如：担保品包括9亿美元的资产组合，以及控股扬州项目的一个海外投资机构的股权，还有超过本金和利息三倍以上的债务覆盖率。公司还与其他银行达成了多个债权人安排协议。（完）